Le Brexit a profondément reconfiguré les relations économiques entre le Royaume-Uni et l'Europe continentale. Le marché de l'immobilier en France n'a pas échappé à ces turbulences. Depuis le retrait officiel du Royaume-Uni de l'Union européenne le 31 janvier 2020, les répercussions se font sentir à plusieurs niveaux : flux d'acheteurs étrangers, dynamique des prix dans les zones touristiques, comportement des investisseurs et cadre réglementaire applicable aux ressortissants britanniques. Six ans après l'entrée en vigueur du Brexit, le bilan est nuancé. Certaines régions ont enregistré un net recul des transactions, d'autres ont su s'adapter. Comprendre ces transformations permet d'anticiper les évolutions à venir sur un marché déjà soumis à de nombreuses pressions.
Contexte du Brexit et premières répercussions sur le marché
Le Brexit désigne le retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne, effectif depuis le 31 janvier 2020, après plusieurs années de négociations tumultueuses. Ce changement de statut a eu des conséquences directes sur la libre circulation des personnes, des capitaux et des biens entre le Royaume-Uni et les pays membres de l'UE, dont la France.
Pour les ressortissants britanniques souhaitant acquérir un bien en France, la donne a changé du tout au tout. Avant le Brexit, un citoyen britannique jouissait des mêmes droits qu'un ressortissant européen : résidence libre, accès facilité au crédit, fiscalité harmonisée. Depuis 2020, les Britanniques sont désormais traités comme des ressortissants de pays tiers, avec les contraintes administratives que cela implique, notamment en matière de visa et de durée de séjour.
Les premières années post-Brexit ont généré une forte incertitude. Les Notaires de France ont observé un ralentissement des demandes de renseignements émanant d'acheteurs britanniques dès 2021. Cette hésitation s'explique par la complexité des nouvelles règles de résidence : un ressortissant britannique ne peut désormais séjourner en France que 90 jours sur une période de 180 jours sans visa, ce qui restreint considérablement l'usage d'une résidence secondaire.
Le cadre fiscal a lui aussi évolué. Les Britanniques propriétaires en France doivent désormais désigner un représentant fiscal en France pour certaines opérations, une obligation qui génère des coûts supplémentaires et décourage une partie des investisseurs potentiels. La Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) a documenté ces frictions administratives dans plusieurs rapports publiés entre 2021 et 2023. Le nombre de transactions impliquant des acheteurs britanniques a chuté d'environ 15 % dans certaines régions frontalières ou à forte attractivité touristique, selon des estimations de fiabilité moyenne mais cohérentes avec les tendances observées sur le terrain.
Ces bouleversements réglementaires ont reconfiguré les priorités des acheteurs britanniques. Beaucoup ont différé leurs projets d'acquisition, attendant une clarification juridique qui, pour certains points, tarde encore à venir.
Ce que les chiffres révèlent sur l'évolution des prix
L'impact du Brexit sur les prix de l'immobilier en France est plus subtil qu'une simple baisse ou hausse mécanique. Les dynamiques varient fortement selon les régions, le type de bien et le profil des acheteurs. Les données disponibles permettent de dégager plusieurs tendances.
Les prix de l'immobilier en France ont augmenté d'environ 5 % ces dernières années, une progression partiellement alimentée par des facteurs structurels indépendants du Brexit : tension de l'offre dans les grandes métropoles, taux d'intérêt historiquement bas jusqu'en 2022, attractivité de la pierre comme valeur refuge. Le Brexit n'a donc pas provoqué de krach, mais il a redistribué les cartes géographiquement.
Plusieurs zones ont été particulièrement affectées par le recul des acheteurs britanniques :
- La Dordogne et le Périgord, traditionnellement prisés par les expatriés britanniques, ont enregistré un ralentissement des transactions sur les biens de caractère.
- La Normandie, notamment le long de la côte, a vu les projets d'achat de résidences secondaires britanniques se raréfier.
- La Côte d'Azur, malgré son attractivité internationale, a connu un repositionnement de la clientèle vers des acheteurs américains, scandinaves ou du Moyen-Orient.
- Le Languedoc-Roussillon, longtemps apprécié pour ses prix accessibles et son ensoleillement, a subi une baisse de la demande britannique sans compensation immédiate.
À l'inverse, les marchés urbains comme Paris, Lyon ou Bordeaux ont été moins touchés, car leur attractivité repose sur une clientèle internationale diversifiée et une demande locale soutenue. L'Insee confirme que les métropoles françaises maintiennent une pression haussière sur les prix, indépendamment des fluctuations de la demande étrangère.
La dépréciation de la livre sterling par rapport à l'euro depuis 2016 constitue un frein supplémentaire. Un bien affiché à 300 000 euros coûte mécaniquement plus cher en livres qu'avant le référendum, réduisant le pouvoir d'achat des acquéreurs britanniques sur le marché français.
Comment les investisseurs britanniques ont revu leurs stratégies
Face aux nouvelles contraintes, les investisseurs britanniques n'ont pas tous abandonné la France. Beaucoup ont adapté leur approche, parfois de manière inventive. Environ 30 % des acheteurs britanniques auraient réduit leurs investissements immobiliers en France depuis le Brexit, selon des estimations de fiabilité moyenne. Ce chiffre masque des réalités très contrastées.
Une partie des investisseurs a opté pour des montages juridiques alternatifs : achat via une société civile immobilière (SCI), acquisition au nom d'un ressortissant européen du foyer, ou recours à des structures patrimoniales adaptées. Les notaires et les avocats spécialisés en droit international privé ont vu leur activité augmenter sur ces questions spécifiques.
D'autres Britanniques ont choisi de régulariser leur situation de résident en France pour contourner les restrictions de séjour. Le statut de résident français, accessible sous conditions, permet de retrouver un accès plus large au marché immobilier local, y compris au crédit bancaire. Les Chambres de Commerce et d'Industrie ont accompagné plusieurs centaines de ressortissants britanniques dans ces démarches depuis 2021.
Le profil des acheteurs britanniques a lui-même évolué. Les acquéreurs de résidences secondaires, souvent retraités ou semi-retraités, ont été les plus découragés par les nouvelles règles de séjour. En revanche, les investisseurs locatifs purs, qui n'ont pas vocation à résider dans le bien, ont maintenu une présence plus stable sur le marché français. La rentabilité locative dans certaines zones touristiques reste attractive, même en tenant compte des frictions administratives.
Le Ministère de la Cohésion des Territoires a publié plusieurs notes d'analyse sur l'évolution de la demande étrangère en France, soulignant que la part des acheteurs britanniques, bien qu'en recul, reste supérieure à celle de nombreuses autres nationalités hors UE. La France demeure une destination prisée, mais les conditions d'accès au marché ont fondamentalement changé.
Ce que le marché immobilier français peut attendre à l'horizon
Le marché immobilier français traverse une période de reconfiguration qui dépasse le seul Brexit. La hausse des taux d'intérêt amorcée en 2022, l'inflation persistante et les nouvelles normes énergétiques pèsent sur l'ensemble des acteurs. Dans ce contexte, l'impact du Brexit s'est en quelque sorte dilué dans un ensemble de facteurs plus larges.
À moyen terme, deux scénarios se dessinent pour la demande britannique. Le premier repose sur une normalisation progressive : les acheteurs britanniques s'adaptent aux nouvelles règles, les montages juridiques se standardisent, et le flux d'investissements reprend, certes à un niveau inférieur à la période pré-Brexit. Le second scénario implique une substitution durable de la clientèle britannique par d'autres nationalités, notamment américaine, canadienne ou des pays du Golfe, dont la présence sur le marché français s'est renforcée ces dernières années.
Les zones les plus dépendantes de la clientèle britannique, comme certains villages du Luberon ou de la Bretagne sud, devront probablement diversifier leur attractivité pour compenser ce recul structurel. Des initiatives locales, portées par les collectivités territoriales et les agences de développement économique, cherchent à attirer de nouveaux profils d'acheteurs internationaux.
Sur le plan réglementaire, une éventuelle révision des accords bilatéraux franco-britanniques pourrait alléger certaines contraintes. Des discussions existent au niveau européen sur la question des visas de longue durée pour les ressortissants de pays tiers souhaitant acquérir une résidence en Europe. Si ces pistes aboutissent, elles pourraient partiellement relancer la demande britannique sur le marché français.
Le marché immobilier français dispose d'atouts structurels solides : qualité du cadre de vie, sécurité juridique des transactions, diversité des territoires. Ces fondamentaux ne disparaissent pas avec le Brexit. La capacité du secteur à s'adapter aux nouvelles réalités géopolitiques et économiques déterminera la vitesse à laquelle ce segment retrouvera son dynamisme d'antan.
